صندوق‌ زمین و ساختمان چیست؟

سرمایه‌گذاری یکی از فعالیت‌های مالی است که بسیاری از مردم جهت افزایش دارایی، کسب سود و جلوگیری از کاهش ارزش پول به آن می‌پردازند. لنتخاب نوع سرمایه‌گذاری با توجه به شرایط مالی و طرز فکر سرمایه‌گذار متفاوت خواهد بود؛ اما بعضی از انوع سرمایه‌گذاری‌ها از محبوبیت بالاتری برخوردار هستند. مثلا ملک، زمین، طلا و در سال‌های اخیر بازار بورس همواره توجهات زیادی را به خود جلب می‌کنند. در این مقاله صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان را به شما معرفی خواهیم کرد.

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان چیست؟

در حالت کلی سرمایه‌گذاران به سه دسته تقسیم می‌شوند:

• افرادی که بازارهای مالی را به خوبی می‌شناسند و از دانش کافی در این زمینه برخوردار هستند؛ آن‌ها به صورت تخصصی در بازارهایی چون بورس، صندوق‌های سرمایه‌گذاری و… فعالیت می‌کنند.
• افرادی که معتقدند تنها ملک، زمین و طلا است که ضرر در آن وجود ندارد! این افراد در صورت بهره‌مندی از دارایی قابل توجه، احتمالا بیشتر سرمایه خود را وارد بازار ملک و زمین می‌کنند و در غیر این صورت، طلا انتخاب بعدی‌شان خواهد بود.
• گروه سوم سفته‌بازارن هستند که در واقع نمی‎توان آنها را سرمایه‌گذار نامید! این افراد بیشتر در بازار سکه، دلار و بورس فعال هستند و با نوسان‌گیری و به صورت لحظه‌ای کسب درآمد می‌کنند؛ سفته‌بازی یکی از دلایل ایجاد حباب و عدم وجود ثبات در قیمت‌ها است و با وجود تدابیری که دولت برای جلوگیری از این نوع فعالیت اندیشیده است، متاسفانه همچنان شاهد آن هستیم.

از بین سه گروه بالا، گروه دوم عام مردم جامعه را تشکیل می‌دهند و همانطور که همگی می‌دانیم بازارهای طلا و مسکن از دیرباز مورد علاقه مردم ایران بوده‌اند. در همین راستا صندوق‌هایی برای سرمایه‌گذاری در زمین و ساختمان و طلا تاسیس شده‌اند. در چندین مقاله قبل، به صندوق سرمایه‌گذاری طلا و انواع آن‌ها پرداختیم، لذا قصد داریم در ادامه این مقاله صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان را معرفی کنیم.

قوانین مربوط به صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان (Construction Fund) در سال ۱۳۸۸ توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب رسید و به این ترتیب وارد بازار معاملات شد. فعالیت این صندوق‌ها در حالت کلی جمع‌آوری سرمایه‌های اندک افراد و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی است. تفاوتی در این که پروژه، ساختمان مسکونی، تجاری یا اداری باشد وجود ندارد اما این صندوق نمی‌تواند در پروژه‌های دیگری (مثلا تولیدی یا خدماتی) سرمایه‌گذاری کند.

البته صندوق دیگری به نام «صندوق پروژه» برای تامین مالی پروژه‌های مذکور وجود دارد اما فعالیت صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان محدود به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدها و تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران است. همچنین اختصاص واحدهای ساختمان به سرمایه‌گذاران به صورت مستقیم در این نوع صندوق‌ها ممکن نیست. سرمایه‌گذاران مانند تمام افراد دیگر می‌توانند از طریق پیش‌خرید، شرکت در مزایده یا …، اقدام به خرید کنند، اما اختصاص امتیازی برای تهیه واحد ساختمان به سرمایه‌گذار، در صندوق خلاف قوانین است.

ارکان صندوق زمین و ساختمان

همان طور که می‌دانید تمام صندوق‌های سرمایه‌گذاری دارای ارکان، اساسنامه و امیدنامه مخصوص به خود هستند؛ در ادامه به توضیح مختصری در این باره می‌پردازیم.

۱- ارکان اداره‌کننده:

• هیات مدیره
• مدیر صندوق، شرکت‌های تامین یا مشاوره سرمایه‌گذاری هستند.
• مدیر ساخت، شرکت‌های پیمانکاری رتبه‌بندی شده هستند.

۲- ارکان نظارتی:

• ناظر، شرکت یا شخصی حقوقی است که از سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان پروانه اشتغال نظارت پایه یک دریافت کرده باشد.
• متولی، شخص یا شرکتی است که به عنوان بازرس عمل می‌کند و می‌تواند یک موسسه حقوقی، شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری و یا از حسابرسان معتمد سازمان بورس باشد.
• حسابرس، فردی که معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار است.

۳- ارکان تضمین‌کننده:

• متعهد پذیره‌نویسی، می‌تواند یکی از شرکت‌های تامین سرمایه یا بانک‌ و یا موسسات مالی (دارای مجوز از بانک مرکزی) باشد.
• بازارگردان، شرکت‌های کارگزاری‌، شرکت‌های تامین سرمایه یا مشاور و بانک‌ها هستند.

اساسنامه صندوق ‌های سرمایه گذاری از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم می‌شود و غیر قابل تغییر است؛ اما امیدنامه برای هر صندوق به صورت مجزا و توسط متولیان آن تنظیم می‌شود که البته باید در چارچوب قوانین سازمان بورس باشد. در حالت کلی امیدنامه شامل این موارد است: ارکان صندوق، هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق، اهداف و استراتژی‌ها، واحدهای سرمایه‌گذاری و ریسک‌های آن.

مزایای صندوق زمین و ساختمان

صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان شرایطی را فراهم می‌کند تا افراد با دارایی کمتر هم بتوانند از بازار پر سود ملک بهره ببرند و به مرور دارایی خود را افزایش داده و صاحب ملک شوند. همچنین گواهی سرمایه‌گذاری صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان قابل انتقال به غیر است، در بازار فرابورس معامله می‌شود و محدودیتی در رابطه با زمان فروش برای صاحب اوراق وجود ندارد. همچنین در زمان فروش، فرد علاوه بر مبلغ اسمی میزان سود کسب شده تا آن لحظه را، که بر اساس پیشرفت پروژه تعیین می‌شود، نیز دریافت خواهد کرد. (میزان پیشرفت پروژه طی گزارشات دوره‌ای به سرمایه‌گذاران اعلام می‌شود.)

حفظ ارزش دارایی افراد در برابر افزایش قیمت‌ها، قابلیت نقدشوندگی بالا در زمان اجرا و پس از اتمام پروژه، استفاده از سودی که همواره در بازار ملک وجود دارد، ریسک کم با توجه به دریافت گزارش‌های دوره‌ای مرتب نیز از دیگر مزیت‌ها برای سرمایه‌گذاران به حساب می‌آید. صندوق‌های‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان‌، علاوه بر سرمایه‌گذاران برای صاحبان پروژه نیز انتخاب خوبی به حساب می‌آید. بزرگترین مزیت آن جدا بودن بخش‌های مالی و اجرایی است. یکی از دغدغه‌های همیشگی بخش اجرایی، تامین مالی است که در این صندوق‌ها از قبل تضمین می‌شود و مسئولان اجرایی نگرانی بابت پرداخت‌ها نخواهند داشت.

همچنین در این صندوق‌ها موضوع نوسان قیمت در نظر گرفته می‌شود. تامین‌کنندگان مالی در این زمینه انعطا‌ف‌پذیر هستند و به خاطر تغییر قیمت، پروژه را متوقف نخواهند کرد. در واقع زمان هر پرداخت، وضعیت کنونی بازار در نظر گرفته می‌شود، نه زمان شروع پروژه و همچنین این پروژه‌ها معاف از مالیات هستند. مشارکت در صندوق‌‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان باعث می‌شود که سرمایه‌های راکد افراد وارد چرخه اقتصادی شود و به اصطلاح گردش مالی بالا رود که یک نکته مثبت برای هر کشوری است.

در رابطه با ریسک این صندوق‌ها، به جز مشارکتی بودن مورد دیگری وجود ندارد. زمانی که در این صندوق سرمایه‌گذاری می‌کنید، در سود و ضرر حاصل سهیم خواهید بود؛ بنابراین در صورت زیان پروژه، این ضرر متوجه شما هم خواهد شد. احتمال این موضوع بسیار ضعیف است. پروژه‌های ساختمانی نمی‌توانند به راحتی مجوز‌های لازم را برای تشکیل صندوق از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت کنند و نظارت دقیقی بر اجرای آنها وجود دارد و ریسک بسیار کمی متوجه آن‌ها است.

قابل ذکر است از آن جایی که واحدهای این صندوق قابل معامله در بازار فرابورس است، هر شخصی به راحتی می‌تواند با دریافت کد بورسی و به واسطه یکی از کارگزاری‌ها به تهیه واحدهای آن بپردازد، همچنین محدودیتی در رابطه با تعداد خرید برای اشخاص وجود ندارد و روند فروش آن نیز به همین سادگی از طریق پنل معاملاتی کارگزاری مربوطه انجام می‌شود.

تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات

علاوه بر صندوق زمین و ساختمان، بورس یک ابزار دیگر نیز برای سرمایه‌گذاری در ملک ارائه می‌دهد: صندوق املاک و مستغلات یا Real Estate Investment Trust که با نام REIT هم شناخته می‌شود. این صندوق بیشترین درصد دارایی‌های خود را به خرید و فروش، تملک یا اجاره ملک اختصاص می‌دهد و بنابراین، همگام با بازدهی بازار ملک حرکت می‌کند. درباره تفاوت این دو می‌توان گفت که صندوق املاک بیشتر ویژگی شرکتی دارد. مثلا نقدینگی را از سوی سرمایه‌گذاران جمع می‌کند، چندین واحد از یک مجتمع تجاری را می‌خرد و آن‌ها را اجاره می‌دهد. سود این سرمایه‌گذاری، هم از افزایش قیمت ملک حاصل می‌شود و هم از درامد رهن و اجاره. صندوق زمین و ساختمان بیشتر به تامین مالی پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. این صندوق، دارایی‌های سرمایه‌گذاران را تجمیع و در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کند. بعد از اتمام پروژه، سهم هر سرمایه‌گذار پرداخت و صندوق بسته خواهد شد.

سخن آخر

همه ما وقتی می‌شنویم شخصی در بازار ملک سرمایه‌گذاری کرده‌ است، ناخودآگاه فرد را ثروتمند تصور می‌کنیم و به این می‌اندیشیم که ای کاش انجام این کار برای ما ممکن بود. تشکیل صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان این موضوع را برای تمام مردم ممکن می‌کند و باعث می‌شود هر فردی بتواند با هر میزان سرمایه (حتی اندک) شرایط ورود به بازار ملک را داشته باشد. از طرفی مشارکت مردم در طرح‌های اقتصادی و جلوگیری از رکود پول یکی از اهداف دولت است که به طرق متفاوتی آن را به اجرا در می‌آورد و تشکیل صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نیز یکی از راهکارهای دولت برای نیل به همین هدف بود. در واقع این صندوق را می‌توان گزینه‌ای مناسب برای سرمایه‌گذار، سرمایه‌پذیر و دولت دانست که با کمترین ریسک ممکن، انتظارات را همه طرف‌های را برآورده می‌کند.

مطالب مرتبط

مزایا و معایب صندوق های سرمایه گذاری صندوق سرمایه‌گذاری (مبتنی بر شاخص) چیست؟ معرفی صندوق سرمایه گذاری همای آگاه