تحلیل گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات دو وجه مستقل از یکدیگر دارد. «بازار فیزیکی» و «بازار سهام» مسکن اگر چه در بخش‌هایی هم‌پوشانی دارند، اما چالش‌های هر کدام به صورت مجزا کاملا قابل بررسی است. در مجموع بازار ملک یکی از چالشی‌ترین، تاثیرگذارترین و پرحاشیه‌ترین بازارها در ایران است. ملک، بازاری نیست که بتوان تنها به چشم سرمایهگذاری به آن نگریست، چرا که مسکن جزو نیازهای اولیه هر فرد است و متاسفانه در حال حاضر غالب افراد جامعه به نوعی درگیر تامین مسکن هستند. در این مقاله، دغدغه‌های موجود در بازار ملک، عوامل تاثیرپذیر و تاثیرگذار در آن و گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات را در بازار بورس بررسی می‌کنیم.
تاریخچه بازار ملک در ایران
زمین و ملک از گذشته‌های بسیار دور، دارایی‌هایی ارزشمند به حساب می‌آمدند. اگرچه در هر برهه زمانی، با توجه به مکان جغرافیایی، مسائل سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و… ملاک ارزشمندی تا حدودی تغییر می‌کرد، به هر حال این دارایی همواره مهم شمرده می‌شد. تاریخچه بازار ملک در ایران به شکل کنونی به حدود یک قرن پیش باز می‌گردد. زمانی که مهاجرت به شهرها بیشتر شد، اجاره‌نشینی گسترش پیدا کرد و ساخت‌وساز با هدف فروش یا اجاره به یک شغل تبدیل شد.
در دوران قاجار، قراردادهای ملکی به دو صورت نوشته می‌شدند، یا در محضر شرع به صورت رسمی یا نزد یکی از علما به شکل غیر رسمی، که در این صورت نیاز به امضای چندین شاهد بود. در سال ۱۲۹۴ برای نخستین بار قانون مالیات بر مستغلات تصویب شد. پس از مدتی، برخی نمایندگان مخالفت خود را درباره قانون مالیات بر املاک مسکونی که اعلام کردند. آنها ادعا می‌کردند که اغلب مستاجران از توان مالی بالایی برخوردار نیستند و مالیاتی که از صاحب‌خانه دریافت می‌شود، موجب افزایش اجاره‌بها خواهد شد و در نهایت باز هم مستاجر باید بار مالی را تحمل کند.
به هر حال این اختلاف‌ها تا مدتی ادامه یافت تا سرانجام در سال ۱۳۰۷ نخستین «قانون مدنی ایران» به تصویب رسید که مشمول بندهایی درباره اجاره و تملک انواع ملک هم بود. در سال ۱۳۱۷ قانون «تعدیل مال‌الاجاره» به تصویب مجلس رسید. در سال ۱۳۲۶ این قانون مورد بازنگری قرار گرفت و اجرای آن در همه قراردادهای ملکی ضرورت یافت. در دهه ۴۰ پس از تاسیس «وزارت آبادانی و مسکن»، پروژه‌های ساخت برج‌های مسکونی به شکل انبوه‌سازی آغاز شد و تا ۱۰ سال بعد آپارتمان‌نشینی به شکل قابل توجهی گسترش یافت. این روند تا جایی ادامه پیدا کرد که در اواسط دهه ۵۰ صنعت ساخت‌وساز با چالش کمبود سیمان روبرو شد و برای نخستین بار شاهد رشد بی‌رویه قیمت در بازار ملک بودیم.
پس از آن با توجه به رخدادهای مربوط به انقلاب اسلامی و جنگ تحمیلی، صنعت ملک با رکود شدیدی روبرو شد و قیمت‌ها کاهش یافت. در دهه ۷۰ و با آغاز دوران سازندگی، قیمت ملک مجددا روند صعودی پیدا کرد و اگرچه این صنعت تاکنون فرازونشیب‌های زیادی را پشت سر گذاشته است، همچنان بازاری پرسود به حساب می‌آید.
تاثیر خصوصی‌سازی بر صنعت املاک و مستغلات
تاثیر خصوصی‌سازی بر صنعت املاک و مستغلات، کمی متفاوت از صنایع دیگر است. در بیشتر صنایع مثل: صنعت بانک، صنعت داروسازی و صنعت سیمان، شرکت‌ها، کارخانه‌ها، بانک‌ها یا نهادهای مربوطه دولتی بودند و با اجرای طرح خصوصی‌سازی، تعدادی از آنها به بخش خصوصی واگذار شدند و تعدادی شرکت، بانک یا… خصوصی جدید هم تشکیل شدند اما این موضوع درباره املاک متفاوت است. بخش زیادی از صنعت ملک ایران در اختیار بخش خصوصی بود. بنگاه‌ها، سرمایه‌گذارانی که در ساخت املاک تجاری و مسکونی کوچک سرمایهگذاری می‌کردند، شرکای تجاری که تمرکزشان در برج‌سازی بود و از این قبیل، در بخش خصوصی دسته‌بندی می‌شدند. شهرک‌سازی‌های وابسته به یک شرکت یا ارگان، ساخت مجموعه‌ای از برج‌ها یا املاک تجاری بزرگ‌تر مثل پاساژ، بازارچه‌ها، اماکن مذهبی و… در اختیار بخش دولتی بود.
از طرف دیگر، تولیدکنندگان سیمان، آجر، سنگ، تیرآهن، میل‌گرد، شیشه و هر آن چه در ساخت‌وساز دخیل است، تا قبل از اجرای طرح خصوصی‌سازی کاملا وابسته به دولت بود. در نهایت پیوستن شرکت‌های گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات به بازار بورس، پس از اجرای طرح خصوصی سازی رخ داد. بنابراین تاثیر خصوصی‌سازی بر صنعت املاک و مستغلات را باید با سه دیدگاه: «تاثیر مستقیم بر نهادهای مربوطه»، «تاثیر غیر مستقیم از طریق تولیدکنندگان مصالح، تجهیزات و حمل‌ونقل» و «تاثیر از طریق بازار بورس» بررسی کرد. در ادامه هر سه مورد را به صورت مجزا بررسی می‌کنیم.
عوامل تاثیرگذار و تاثیرپذیر در گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات
عوامل تاثیرگذار و تاثیرپذیر در گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات آنقدر زیاد و پرحاشیه است که هر کدام می‌تواند به عنوان مبحثی مستقل بررسی شود. بنابراین در ادامه توضیحی درباره عمق و وسعت این عوامل ارائه می‌شود و سپس بعضی را به صورت مجزا عنوان می‌کنیم.
افزایش سالانه مبالغ رهن و اجاره، باعث مهاجرت مردم به اطراف کلان‌شهرها شده است. همین موضوع تاثیر مستقیمی بر صنعت خودرو، ترافیک، آلودگی هوا و سیستم حمل و نقل عمومی دارد. از طرفی وقتی تقاضا در حاشیه شهر بیشتر شود، بازار ملک دچار رشد قیمت می‌شود و این موضوع تبعات مختلفی دارد. مثلا ساخت‌وساز، آبادانی، امکانات رفاهی و تفریحی و… در منطقه بیشتر می‌شود. حال قیمت‌های حاشیه هم افزایش می‌یابد و مستاجر این بار علاوه بر پرداخت اجاره‌بهای بیشتر، باید مسیر طولانی، ترافیک و… را هم تحمل کند. در همین زمان تلاش افراد برای تهیه وسیله نقلیه شخصی بیشتر می‌شود و با افزایش تقاضا، قیمت خودرو روند صعودی می‌گیرد. افراد زمان کمتری را به خود اختصاص می‌دهند که این مورد، تبعات عمیق و بلندمدت روان‌شناختی دارد.
قیمت مصالح
قیمت مصالح موضوعی دو طرفه است. یعنی رویدادهایی مثل افزایش قیمت ارز و تحریمها که افزایش قیمت مصالح را در پی دارد، باعث می‌شود قیمت تمام شده ساخت هم بیشتر شود. در نهایت قیمت فروش هم درصدی افزایش را تجربه می‌کند. حال از طرف دیگر، رونق ساخت‌وساز و افزایش تقاضا برای ملک (مثلا زمانی که درخواست برای برج‌نشینی زیاد می‌شود)، افزایش تقاضا برای مصالح را در پی دارد. پس وقتی درخواست برای مصالح بیشتر شود، قیمت آن روند صعودی می‌گیرد.
تجهیزات و حمل و نقل
ابتدا به این موضوع دقت کنید که منظور تجهیزات ساخت‌وساز و حمل‌ونقل ساختمانی است. مثلا افزایش قیمت سوخت و قیمت خودرو، باعث افزایش هزینه حمل‌ونقل می‌شود و در نهایت، تاثیر آن در قیمت پایانی ملک نمود پیدا می‌کند. برای مثال دوم رونق برج‌سازی را در نظر بگیرید که موجب افزایش تقاضا برای اجاره جرثقیل می‌شود. پس اجاره‌بها افزایش می‌یابد و قیمت تمام شده ملک هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد.
قیمت خودرو
قیمت خودرو تحت تاثیر عوامل متعددی است، ولی درباره املاک و مستغلات می‌تواند تاثیرگذار و تاثیرپذیر باشد. در مورد قبلی به نحوه تاثرگذاری قیمت خودرو بر قیمت تمام شده ملک اشاره شد. حال موضوع حاشیه‌نشینی و افزایش درخواست برای خودرو (خصوصا خودروهای کارکرده) را در نظر بگیرید، بدیهی است که افزایش درخواست برابر با افزایش قیمت است، پس قیمت خودرو هم می‌تواند متاثر از قیمت ملک باشد.
حمل‌ونقل عمومی
همانطور که در پاراگراف‌های قبلی اشاره شد، حمل‌ونقل عمومی کاملا متاثر از صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات است. هر قدر مسافتی که برای رسیدن به محل کار یا برای رفع نیازهای ضروری طی می‌شود بیشتر باشد، درخواست برای استفاده از وسایل حمل‌ونقل عمومی هم بیشتر می‌شود. حال وسایلی مانند اتوبوس و مترو که خدمات دولتی هستند، درصد کمی افزایش قیمت را تجربه می‌کنند اما تعرفه تاکسی‌های اینترنتی، خطی و… به شدت افزایش می‌یابد.
میزان اشتغال و حقوق و دستمزد
اگر با دیدگاه ساده به این موضوع بنگریم، می‌توان گفت که افزایش اشتغال و وجود تعادل در سیستم حقوق‌ودستمزد، باعث افزایش درخواست برای اجاره و خرید ملک می‌شود و بازارهای موازی هم تحت تاثیر قرار می‌گیرند اما موضوع به همین سادگی نیست و ابعاد بسیار گسترده‌ای دارد:
- وجود تورم، ارزش دستمزدها را کاهش می‌دهد و باعث حاشیه‌نشینی می‌شود (تبعات حاشیه‌نشینی توضیح داده شد).
- افزایش اشتغال در این شرایط اقتصادی برای جذب نیرو با کمترین دستمزد است. پس نیرو با کمترین حقوق وارد بازار می‌شود، سیستم حمل و نقل عمومی تحت تاثیر قرار می‌گیرد و ترافیک افزایش می‌یابد اما افزایش درخواست برای ملک مشاهده نمی‌شود.
- در این شرایط افرادی که به صورت وراثتی صاحب ملک شده‌اند، اصلا وارد بازار کار نمی‌شوند و از طریق اجاره ملک کسب درآمد می‌کنند. دقت کنید که این افراد حتی نمی‌توانند به ساخت‌وساز بپردازند! زیرا اجاره‌بها کاملاصرف هزینه‌های زندگی می‌شود. بازار ملک برای این افراد، بازاری برای سرمایهگذاری نیست، بلکه محلی برای کسب درآمد است.
- املاک تجاری افزایش قابل توجه اجاره‌بها را تجربه می‌کنند. حال اگر کسب‌وکار مربوطه رونق قابل توجه نداشته باشد، اشتغال فرد به خطر می‌افتد. یعنی یا باید به سمت املاک تجاری حاشیه شهر برود یا به فکر تغییر صنف یا حتی تغییر شغل باشد.
حال چهار مورد قبل را در شرایط رونق اقتصادی تصور کنید. افزایش اشتغال، پرداخت دستمزد منصفانه و کاهش تورم باعث افزایش درخواست برای املاک مسکونی و تجاری می‌شود. اگرچه افزایش تقاضا روند بازار را صعودی می‌کند ولی نبود تورم، باعث کنترل قیمت می‌شود؛ یعنی از طرفی توان سرمایهگذاری افراد در بازار ملک (به عنوان بازاری که سرمایه زیادی می‌طلبد) بیشتر می‌شود و از طرفی صنایع موازی هم رونق می‌گیرند و در نهایت مسئله ترافیک و حمل‌ونقل عمومی، چالش کمرنگ‌تری به حساب می‌آید.
مواردی که تا اینجا بیان شد، تنها گوشه‌ای از عوامل تاثیرگذار و تاثیرپذیر در گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات بود و توضیح بیشتر، از حوصله این مطلب خارج است. در ادامه مطلب، پیوستن شرکت‌های گروه املاک به بازار بورس را بررسی می‌کنیم.
گروه املاک و مستغلات در بورس
آغاز معاملات گروه املاک و مستغلات در بورس، هم‌زمان با شروع دولت نهم در خرداد ۱۳۸۴ رخ داد. در ابتدا سهام این گروه، مورد استقبال قرار گرفت و سرمایه‌گذاران آن را مشارکت در بازار ملک قلمداد می‌کردند اما پس از مدتی قیمت سهام گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات روند نزولی گرفت. در واقع فعالیت شرکت‌های ناشر سهام در این گروه، با انتظار افراد تفاوت داشت و از طرفی بازار فیزیکی ملک با قدرت زیاد در مسیر خود پیش می‌رفت.
پس قیمت سهم‌های املاک و مستغلات در بورس کاهش یافت و در رِنج خاصی باقی ماند. البته نمی‌توان این موضوع را سقوط سهام در نظر گرفت، زیرا پس از تجربه یک افت قیمت در پایان ۱۳۸۴، سهام گروه مدام در حال فراز و نشیب بود و این روند تا نیمه ۱۳۸۹ ادامه داشت. در تصویر زیر حرکت سهام گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات را از زمان پیوستن به بورس تا شهریور ۱۳۸۹ را مشاهده می‌کنید.
اولین پیک صنعت املاک و مستغلات
طبق آن چه در تصویر زیر مشاهده می‌کنید، اولین پیک صنعت املاک و مستغلات در دی ماه ۱۳۹۲ رقم خورد اما نکته مهم روند حرکت این سهام طی سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ است. تصمیمات دولت دهم در سال ۱۳۸۸ و مقاومت در برنامه هسته‌ای، باعث وضع تحریم‌های فراوان علیه کشور شد. این موضوع صادرات، واردات، قیمت ارز و… را به شدت تحت تاثیر قرار داد و آثار آن در بازارهای مختلف نمود پیدا کرد.
اما در بازار ملک موضوع متفاوت بود. بازار فیزیکی ملک به سرعت تحت تاثیر قرار گرفت، در سال ۱۳۸۸ یک رکود کوچک در بازار ملک رخ داد. در سال ۱۳۸۹ روند صعودی شد و تا نیمه ۱۳۹۰ به اوج خود رسید. حال در بازار سهام روند مذکور با سرعت آهسته‌تری طی شد. در نیمه ۱۳۸۹ هم‌زمان با بازار فیزیکی، سهام گروه انبوه سازی هم صعودی شد و افزایش قیمت ملایم اما پیوسته در آن ادامه یافت. در خرداد ۱۳۹۲ هم‌زمان با آغاز دولت یازدهم، شیب صعودی قیمت بیشتر شد و در دی ماه همان سال اولین پیک سهام املاک و مستغلات رقم خورد. در واقع موضوع تحریمها، توانست سهام گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات را از رکود خارج کند و در ادامه با تغییر ریاست جمهوری و صحبتهایی که حول توافق هسته‌ای وجود داشت، یک جهش بزرگ در سهام انبوه‌سازی رخ داد.
مسکن مهر و سهام گروه انبوه سازی
مسکن مهر و سهام گروه انبوه‌سازی از دو جهت بر هم تاثیرگذارند. نخست این که بخشی از پروژه مسکن مهر توسط شرکت‌های انبوه‌سازی تکمیل می‌شود و صحبتهایی درباره وابستگی این شرکت‌ها به شرکت‌های بورسی گروه انبوه سازی، املاک و مستغلات باشند وجود دارد. موضوع دوم، اخبار و حواشی مسکن مهر است که می‌تواند در شرایط بازار تاثیر بگذارد.
در تصویر زیر سهام گروه انبوه سازی را بعد از اولین پیک مشاهده می‌کنید. این سهام از بهمن ۱۳۹۲ وارد مسیر نزولی شد. این روند برای چند ماه ادامه یافت و پس از اعلام خبر تک نرخی شدن ارز از طرف بانک مرکزی، در خرداد ۱۳۹۳ در یکی از بدترین وضعیت‌های خود قرار گرفت. در واقع وعده تک نرخی شدن ارز که بانک مرکزی در اوایل سال ۱۳۹۳ آن را در قالب خبری منتشر کرد، روی بازارهای مختلف تاثیر منفی گذاشت. اما بازار ملک که از طرفی هم درگیر شایعات کاهش قیمت در بازار فیزیکی بود، رکود بیشتری را در بورس تجربه کرد. این شایعات مربوط به تکمیل بخشی از پروژه مسکن مهر و شروع سکونت در آن بود. در واقع در سال ۱۳۹۳، دولت یازدهم با انتقاد از دولت قبلی، پروژه مسکن مهر را یکی از عوامل تاثیرگذار در تورم برشمارد. اما با توجه به تعهدات قبلی، خود را موظف به تکمیل پروژه دانست و به این ترتیب، هشت هزار میلیارد تومان برای پروژه مسکن مهر، به اقتصاد ایران تزریق شد.
دقت کنید «مسکن مهر» طرحی با هدف خانه‌دار کردن قشرهای کم درآمد جامعه بود. این موضوع را می‌توان از دید معامله‌گران بازار فیزیکی، دلیلی برای کاهش تقاضا دانست. بنابراین هر اخبار، رویداد، انتقاد، تزریق پول و تمام حواشی مربوطه (خصوصا در سال‌های نخست اجرای طرح)، می‌توانست نخست بر بازار فیزیکی و سپس بر بازار سهام تاثیر بگذارد. حال دلیل سقوط سهام گروه صنعت انبوه سازی، املاک و مستغلات در خرداد ۱۳۹۳ تا حد زیادی قابل درک شد.
تاثیر برجام بر سهام گروه انبوه سازی
قبل از پرداختن به تاثیر برجام بر سهام گروه انبوه‌سازی، مجددا باید بر این نکته تاکید کنیم که گروه صنعت انبوه سازی، املاک و مستقلات، در بین همه گروه‌های دیگر، بازار فیزیکی قوی‌تری دارد. در واقع خودرو، طلا، آهن و فولاد و… نیز همگی دارای فیزیکی هستند، اما متتقاضی مستقیم این بازارها را افراد متفاوتی تشکیل می‌دهند. در این بین خودرو، ملک و طلا، مخاطب عام بیشتری دارند و باز هم بین این سه بازار، متقاضی در بازار ملک همه افراد جامعه هستند. مسکن نیاز همه ما از بدو تولد است، همه خانوداه‌ها، همه افراد و تقریبا همه کسب‌وکارها و… نیازمند ملک مسکونی یا تجاری هستند. پس تاثیر برجام بر گروه انبوه‌سازی، بیش از بازار بورس متوجه بازار فیزیکی بود. حال وضعیت این دو بازار را در کنار هم از ابتدای ۱۳۹۴ تا ابتدای ۱۳۹۷ بررسی می‌کنیم.
سهام گروه املاک و مستغلات در سال ۱۳۹۳ رونق چندانی نداشت. اگرچه طبق تصاویر نمودار، صعودهایی را تجربه کرد، اما دوام آن کم بود. آغاز سال ۱۳۹۴ و موضوع برجام را می‌توان تلنگری برای این گروه دانست. در فروردین ۱۳۹۴ جدی‌تر شدن اخبار برجام باعث حرکت صعودی این سهام شد، اگرچه در ادامه با توجه به شایعات، سهام انبوه سازی کمی افت کرد، اما در تیر ماه و پس از عقد پیمان برجام، باز هم رشدی را تجربه کرد و این موضوع با فصل رونق ملک در بازار فیزیکی هم‌زمان شد.
در تابستان ۱۳۹۴ برعکس هر سال، معاملات ملک رونق چندانی را تجربه نکرد! اگرچه خانواده‌ها و برخی مالکان که مجبور به نقل مکان، خرید یا فروش بودند، معاملاتی را رقم زدند اما آمار معاملات ملکی در مقایسه با تابستان سال‌های قبل بسیار کاهش یافت و دلیل این موضوع را می‌توان همان تاثیر برجام بر سهام گروه انبوه‌سازی دانست. پس از عقد پیمان برجام در تیر ماه ۱۳۹۴، مردم منتظر تصویب و اجرایی شدن آن بودند، خریداران به امید ارزان‌تر شدن قیمت‌ها و فروشندگان به امید رشد بازار، معاملات را به تعویق می‌انداختند. تاثیر رکود بازار فیزیکی ملک، در سهام آن هم نمود پیدا کرد و طبق تصویر برای ماه‌ها روند بازار نزولی باقی ماند. حتی تصویب برجام در مهر ۱۳۹۴ هم نتوانست موجب بازگشت بازار شود و سرانجام در دی ماه ۱۳۹۴ با اجرایی شدن برجام، وضعیت سهام گروه انبوه سازی رشدی را تجربه کرد. روند صعودی این سهام تا اوایل ۱۳۹۵ ادامه یافت و پس از آن هم فراز و فرودهایی را تجربه کرد. در سال ۱۳۹۵ حواشی مربوط به انتخابات آمریکا قوت گرفت و اوضاع بازار کمی آشفته شد. آغاز ریاست جمهوری ترامپ در اواخر سال ۱۳۹۵ و مخالفت او با برجام به این شرایط دامن زد.
در ابتدای سال ۱۳۹۶ بیشتر تمرکز بر مسائل داخلی و انتخابات ریاست جمهوری ایران بود. پس از برگزاری انتخابات در خرداد و آغاز دولت دوازدهم در مرداد ۱۳۹۶، صحبت‌های زیادی درباره ادامه برجام وجود داشت و از طرفی نوسانات ارزی قوت گرفته بود. دلار که در ابتدای سال ۱۳۹۶ با قیمت ۳۷۶۵ تومان معامله می‌شد تا پایان سال به حدود ۴۳۵۰ تومان رسید و البته این رشد قیمت، بازار را موقتا مثبت می‌کرد و در ادامه باز هم شاهد ریزش بودیم. در نهایت با خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت ۱۳۹۷ سهام گروه یکی از کمترین قیمت‌های خود را تجربه کرد.
تاثیر قیمت ارز بر بازار ملک
از سال ۱۳۹۷ تا کنون رخدادهای متفاوتی بر بازار فیزیکی ملک و سهام گروه انبوه سازی تاثیر گذاشته‌اند. افزایش قیمت ارز، دعوت مردم برای پیوستن به بورس و افزایش تعداد معامله‌گران سهام، تغییر ریاست جمهوری آمریکا، از سرگرفتن مذاکرات وین برای توافق در برنامه هسته‌ای و انتخابات ریاست جمهوری ایران در سال ۱۴۰۰ مهم‌ترین این رویدادها هستند. اما موضوع تاثیر قیمت ارز بر بازار ملک را می‌توان عمیق‌ترین آنها به حساب آورد، بنابراین در ادامه برخی از ابعاد موضوع را بررسی می‌کنیم.
قیمت دلار از ابتدای سال ۱۳۹۶ وارد روند صعودی شد و تا نیمه ۱۳۹۸ حدود ۳۰۰ درصد رشد کرد. این موضوع یکی از عوامل مهم در تغییر قیمت بنزین بود، چنانچه در آبان ۱۳۹۸ قیمت بنزین آزاد از لیتری ۱۰۰۰ تومان به لیتری ۳۰۰۰ تومان و بنزین سهمیه‌ای هم به لیتری ۱۵۰۰ تومان افزایش یافت. مقدار سهیمه ۶۰ لیتر است، حال افرادی را در نظر بگیرید که روزانه مسیرهایی مانند تهران-کرج را بین خانه تا محل کار خود طی می‌کنند. این افراد که احتمالا به علت افزایش قیمت ملک، حاشیه‌نشینی را انتخاب کرده‌اند، حال مجددا متحمل فشار مالی می‌شوند.
از طرف دیگر افزایش قیمت ارز، بر همه بازارها از جمله املاک و مستغلات تاثیر می‌گذارد. اگرچه افراد بتوانند از خرید طلا صرف نظر کنند، در خوراک و پوشاک صرفه‌جویی کنند، اما در رابطه مسکن تکلیف چیست؟ بعد از حاشیه‌نشینی و انتخاب ملک کوچک یا قدیمی‌ساخت، فرد چه انتخاب دیگری دارد که در کنار حفظ شغل، هزینه مربوط به مسکن را کاهش دهد؟ تاثیر قیمت ارز بر بازار ملک فیزیکی بسیار بیشتر از بازار سهام است و این موضوع را در نمودار بعدی هم می‌توان مشاهده کرد. سهام گروه انبوه‌سازی، املاک و مستغلات تا نیمه ۱۳۹۸ نوسان کمی را تجربه کرده است و از اوایل ۱۳۹۹ تازه وارد مسیر صعودی می‌شود.
البته در رابطه با تاثیر ارز بر بازار ملک، دیدگاه دیگری هم وجود دارد. همه ما می‌دانیم رشد در هر بازاری که رخ دهد، بر بازارهای موازی هم تاثیر می‌گذارد، بنابراین همه بازارها در کنار هم رونق می‌گیرند. رونق گرفتن بازارها هم به معنی بهبود اوضاع کسب و کار، بالا رفتن جریان گردش پول و بهبود معیشت مردم است. در واقع هر دو این دیدگاه‌ها صحیح هستند و نمونه‌های آن در بخش‌های مختلف جامعه قابل مشاهده است. سرمایهگذاری و کسب سود از بازار نمی‌تواند تاثیر منفی در معیشت و تامین نیازهای اولیه مردم داشته باشد، بلکه باید باعث رونق شود؛ مگر در اقتصادی که تورم، گرانی و بی‌ثباتی دغدغه غالب افراد آن جامعه باشد.
برای پایان دادن به بحث تاثیر قیمت ارز بر بازار ملک، یک دیدگاه کلی را مد نظر قرار می‌دهیم. افزایش قیمت ارز، یعنی کاهش ارزش پول داخلی و وقتی قیمت ارز افزایش می‌یابد، انواع کالا، تجهیزات، قطعات و آنچه وابسته به واردات است هم افزایش قیمت را تجربه می‌کند. این روند پله‌پله ادامه دارد و حتی در کوچک‌ترین بخش‌های زندگی افراد نفوذ پیدا می‌کند. حال در این بین تدابیر دولت و تفکر مردم است که می‌تواند میزان تاثیر منفی را در بخش‌های پایه و نیازهای اساسی مثل مسکن کاهش دهد و تمرکز را به سمت کسب سود از موارد ثانویه سوق دهد.
با نگاه دیگری به تصویر بالا، به سراغ نمادهای بورسی گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات می‌رویم. سهام این گروه در اوایل سال ۱۳۹۹ وارد روند صعودی شد و در مرداد ماه دومین پیک قیمت را تجربه کرد. در اواخر تابستان و پس اصلاح بازار، با افت قیمت مواجه شد و بعد از آن همچنان به ثبات و پایداری نرسیده است. امیدوارم پس از حصول نتیجه از مذاکرات وین و ثبات نسبی قیمت ارز، شاهد رونق در این بازار باشیم.
نمادهای بورسی گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات
نمادهای بورسی گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات، در سه زیرگروه «پیمانکاری املاک و مستغلات»، «املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده» و «سایر فعالیت‌های املاک و مستغلات» قرار می‌گیرند. در جدول زیر شرکت‌های فعال در این صنعت را مشاهده می‌کنید.
| نماد | نام شرکت | بازار | زیرگروه |
|---|---|---|---|
| وساخت | سرمایهگذاری ساختمان ایران | تابلوی اصلی بازار اول بورس | سایر فعالیت‌های املاک و مستغلات |
| وتوس | توسعه شهری توس‌گستر | تابلوی فرعی بازار اول بورس | سایر فعالیت‌های املاک و مستغلات |
| وآذر | سرمایهگذاری توسعه آذربایجان | بازار دوم بورس | سایر فعالیت‌های املاک و مستغلات |
| کرمان | س. توسعه و عمران استان کرمان | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثپردیس | سرمایهگذاری مسکن پردیس | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثنوسا | نوسازی و ساختمان تهران | بازار دوم بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثمسکن | سرمایهگذاری مسکن | تابلوی اصلی بازار اول بورس | پیمانکاری املاک و مستغلات |
| ثغرب | شرکت سرمایهگذاری مسکن شمالغرب | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثعمرا | شرکت عمران و توسعه شاهد | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثشرق | سرمایهگذاری مسکن شمال شرق | تابلوی فرعی بازار اول بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثشاهد | سرمایهگذاری شاهد | تابلوی اصلی بازار اول بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثرود | سرمایهگذاری مسکن زاینده رود | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثتران | سرمایه گذاری مسکن تهران | بازار دوم فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثبهساز | بهساز کاشانه تهران | بازار دوم بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثباغ | شهرسازی و خانه‌سازی باغمیشه | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثامید | توسعه و عمران امید | بازار دوم بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثامان | سامان گستر اصفهان | بازار دوم بورس | پیمانکاری املاک و مستغلات |
| ثالوند | سرمایهگذاری مسکن الوند | بازار اول فرابورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثاخت | بین‌المللی توسعه ساختمان | بازار دوم بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| ثاباد | توریستی و رفاهی آبادگران ایران | بازار دوم بورس | املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده |
| آ س ب | آ.س.ب | بازار اول فرابورس | پیمانکاری املاک و مستغلات |
سخن آخر
همانطور که در ابتدای این مطلب ذکر شد، تحلیل صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات، موضوعی بسیار پیچیده، با ابعادی گسترده است که پرداختن به همه بخش‌های آن در قالب یک مقاله نمی‌گنجد. بنابراین اگرچه در این مطلب جای خالی موضوعاتی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، وام‌های مسکن، قانون دریافت مالیات ملک که در سال ۱۳۹۹ اصلاح و مشمول خانه‌های خالی از سکنه شد، محسوس است، تلاش بر این بود که در کنار تحلیل و پراختن به بحث سرمایهگذاری، بتوانیم دغدغه‌ها و چالش‌های مردم را در حوزه مسکن درک کنیم. امیدواریم تدابیر دولت جدید و تدوین برنامه‌های جامع در حوزه املاک مستغلات، باعث کاهش دغدغه ملک برای مردم شود و در کنار آن شاهد رونق در صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات باشیم.
از مطالب آموزنده ای که در بلاگ بآشگاه قرار می دهید بسیا ممنونم.
مفصل و عالی بود
سلام وقت بخیر
ممنون از زحماتتون
مطالب آموزشی را افزایش دهید
سلام دوست عزیز ممنون از پیشنهاد شما . برای مشاهده مطالب آموزشی بیشتر لطفا به قسمت "مقالات آموزشی" در بلاگ بآشگاه مراجعه فرمائید
بسیار عالی