نگاهی به تأثیر افزایش وام مسکن در بازار سرمایه

  • ۸ تیر ۱۳۹۶
  • Agah
  • ۳۷ نظر
  • ۴۳۱۶ مشاهده
نگاهی به تأثیر افزایش وام مسکن در بازار سرمایه

بازار مسکن یکی از بزرگ‌ترین بازارها در ایران است که رونق و رکود در این بازار، وضعیت دیگر بازارها مانند بازار سرمایه را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. در چند سال گذشته رکود بر بازار مسکن سایه افکنده و این موضوع باعث شده تا افراد جامعه دیگر مانند گذشته، تمایل به سرمایه‌گذاری در این بازار نداشته باشند. بازار مسکن در سال ۱۳۹۵ به نوعی شرایط برزخی تجربه کرد؛ به این معنا که بازار دوره گذار از رکود به رونق را تجربه کرد اما نه وارد رونق شد و نه به وضعیت رکود، بازگشت؛ معمولاً در دوران برزخ، حجم خریدوفروش آپارتمان ابتدا با رشد مثبت ماهانه و سپس افزایش نقطه‏ای (افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل) همراه می‏شود اما یا این حال، بسیاری از کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی می‌کنند که وضعیت مسکن در سال ۱۳۹۶ در حد نرخ تورم و شاید کمی بیشتر رشد خواهد داشت. دولت یازدهم نیز در چند سال گذشته در راستای افزایش رونق در بازار مسکن تصمیمات تحریک‌کننده‌ای اتخاذ کرده و سقف وام خرید مسکن را در طول ۲ سال گذشته باهدف رونق بازار معاملات مسکن، از ۲۰ میلیون تومان به ۱۲۰ میلیون تومان رسانده است؛ با افزایش سقف وام مسکن و در صورت ایجاد تغییر در بازار مسکن، قطعاً این موضوع تأثیراتی در بازار سرمایه خواهد داشت. با توجه افزایش وام مسکن در این مطلب قصد داریم به تشریح تأثیرات احتمالی این موضوع در بازار سرمایه بپردازیم.

تأثیرات متفاوت!

 تأثیرات افزایش وام مسکن بر بازار سرمایه را از دو جنبه می‌توان موردبررسی قرارداد؛ اولین جنبه این موضوع است که بارونق در بازار مسکن، تجربه تاریخی نشان می‌دهد که انتقال سرمایه شکل می‌گیرد؛ به این معنا که افراد جامعه هنگامی‌که رونق در بازار مسکن را لمس کنند، سرمایه‌های شناور خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند؛ این سرمایه‌ها ممکن است در بانک‌ها، ارز، طلا و بازار سرمایه‌گذاری شده باشد و درصورتی‌که افراد جامعه به این جمع‌بندی برسند که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌تواند سودآوری بیشتری برای آن‌ها داشته باشد، تمایل دارند در این بخش سرمایه‌گذاری کنند. از طرفی سرمایه‌گذاری در مسکن نیاز به تخصص آن‌چنانی ندارد و چون در طی دهه‌های گذشته بازار مسکن همچنان رشد خود را داشته است، باور عمومی بر این است که خرید مسکن هیچ‌وقت با ضرر و زیان همراه نیست؛ اگرچه آمارها و تحقیقات نشان داده است که در چند سال گذشته بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با ضرر نیز همراه شده است.

دومین جنبه‌ای که در این موضوع باید مورد تحلیل و بررسی قرار گیرد، این موضوع است که شرکت‌ها و افرادی که در حوزه ساخت‌وساز مشغول به کار هستند و در چند سال گذشته یا پروژه‌های عمرانی خود را متوقف کرده‌اند و یا این پروژه‌ها با کاهش قابل‌توجهی همراه شده‌اند نیز ترغیب می‌شوند که دوباره سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز را بیشتر از گذشته انجام دهند که این موضوع نیز تأثیراتی در بازار سرمایه خواهد گذاشت؛ چون هنگامی‌که ساخت‌وساز در کشور جان دوباره‌ای می‌گیرد، نیاز به مواد اولیه برای ساخت مسکن بیش از گذشته احساس می‌شود و با توجه به اینکه برخی از شرکت‌های موجود در بازار سرمایه مانند فولاد، کاشی، سیمان و… مرتبط با بازار مسکن هستند، قطعاً رونق مناسبی در این شرکت‌ها ایجاد می‌شود.

وام مسکن چه تغییراتی داشته است؟

بر اساس مصوبه اردیبهشت ۹۶ شورای پول و اعتبار مبلغ وام مسکن به‌صورت انفرادی و زوجین برای هر نفر تا ۱۰ میلیون تومان افزایش یافت. این تسهیلات به‌صورت انفرادی در تهران ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۵۰ میلیون و سایر مناطق ۴۰ میلیون تومان بود. همچنین برای زوجین نیز به ترتیب مناطق ۱۰۰ میلیون، ۸۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومان تعیین‌شده بود که با مصوبه اخیر شورا به ازای هر نفر تا ۱۰ میلیون تومان اضافه خواهد شد؛ یعنی اینکه متقاضیان می‌توانند ازاین‌پس در کنار مبلغ اصلی وام ۲۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ به‌عنوان نمونه زوجین ساکن تهران می‌توانند ۱۲۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند. در این میان سود این اوراق ۱۷.۵ درصد و دوره بازپرداخت تا سقف ۱۲ سال تعیین‌شده است.

اما بااین‌حال بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که افزایش سقف وام مسکن تا ۱۲۰ میلیون تومان هم تأثیری در بازار مسکن نخواهد داشت؛ چون در واقعیت بازار خرید وام مسکن، به دلیل نرخ‌های سنگین سود و ارقام بازپرداخت سرسام‌آور بدون هیچ تغییری به کار خود ادامه می‌دهد. به‌عنوان نمونه زوجینی که تمایل به دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی داشته باشند، باید ماهیانه ۱,۹۰۰,۰۰۰ هزار تومان در ۱۲ سال، قسط این وام را پرداخت کنند که در حدود ۱۶۷ میلیون تومان سود این وام خواهد بود؛ از طرفی برای دریافت یک وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن باید ۲۴۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن که هرکدام بااعتبار ۵۰۰ هزار تومان است، خریداری شود که این موضوع جمعاً نرخ بهره مؤثر وام مسکن را از ۲۰ درصد فراتر می‌برد. این نمونه نشان می‌دهد که وام‌های ۱۲۰ میلیون تومانی سود بالایی برای دریافت‌کنندگان دارد و این موضوع باعث می‌شود که از جذابیت این تصمیم تحریک‌کننده دولت کاسته شود.

کاهش خرید اوراق تسهیلات وام مسکن

از طرفی هنگامی‌که این تصمیم از سوی شورای پول و اعتبارات گرفته شد، شاید در وهله اول پیش‌بینی می‌شد که حجم خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرا بورس افزایش قابل‌توجهی داشته باشد اما باگذشت مدت‌زمانی از این تصمیم، هنوز هم تعداد معاملات اوراق تسهیلات مسکن مانند ماه‌های گذشته بوده و نه‌تنها رشد فراوان ای نداشته بلکه با کاهش نیز همراه شده است؛ به‌عنوان نمونه حجم خرید وام مسکن از ابتدای سال تاکنون نسبت به مدت مشابه سال قبل دست‌کم ۱۰ درصد کاهش‌یافته است. این آمار نشان می‌دهد که متقاضیان مسکن نسبت به پارسال تمایل کمتری به دریافت وام مسکن داشته‌اند و شاید بتوان نرخ سنگین سود وام‌های مسکن را مهم‌ترین دلیل کاهش این موضوع دانست. به‌صورت کلی با در نظر گرفتن نرخ‌های سنگین سود و ارقام بازپرداخت هنگفت وام مسکن، در کنار هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن، متقاضیان خرید مسکن و سرمایه‌گذاران در این بازار به خرید این اوراق تمایلی نشان نمی‌دهند؛ چون در حقیقت دریافت‌کنندگان وام مسکن توان بازپرداخت اقساط سنگین چنین وام‌هایی را ندارند.

تفاوتی برای شرکت‌های بورسی نمی‌کند!

در حال حاضر افزایش وام مسکن در حالی ایجادشده که اجازه افزایش قیمت مواد اولیه تولید مسکن از سوی دولت به تولیدکنندگان داده نشده است؛ این موضوع باعث می‌شود که شرکت‌های بورسی مرتبط با بازار مسکن نتوانند قیمت محصولات خود را افزایش دهند و به همین میزان با سودآوری بیشتری نیز همراه شوند. در این میان شرکت‌های بورسی با انواع و اقسام فشارهای دیگری نیز همراه هستند؛ به‌عنوان نمونه حاشیه سود پایین و انواع و اقسام عوارض و مالیات را می‌توان ازجمله این فشارها دانست. با توجه به این موضوع، افزایش وام مسکن نمی‌تواند سودآوری مناسبی را برای شرکت‌های بورسی مرتبط با بازار مسکن به همراه داشته باشد اما رونق گرفتن بازار مسکن می‌تواند تأثیرات منفی در کلیت بازار سرمایه بگذارد.

چرا رونق بازار مسکن تأثیرات منفی در بازار سرمایه می‌گذارد؟

همان‌طور که پیش‌تر مطرح شد، هنگامی‌که بازار مسکن بارونق مناسبی همراه شود، در پی افزایش قیمت آن به‌طورمعمول افراد ترجیح می‌دهند تا منابع نقدینگی خود را به حوزه ساخت‌وساز اختصاص دهند تا سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی؛ چون باور عمومی مخاطبان جامعه بر این موضوع است که از طریق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌توانند به سودآوری ملموس و مناسب‌تری دست پیدا کنند. از طرفی همان‌طور که بهبود وضعیت بازار مسکن تأثیرات منفی بر بازار سرمایه می‌گذارد، افزایش شاخص کل بورس نیز می‌تواند شاخص قیمت مسکن را کاهش دهد؛ طبق تحقیقاتی که در این زمینه بر اساس داده‌های آماری سال‌های ۸۸ تا ۹۴ انجام‌شده است، مشخص شد که یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس و شاخص قیمت دلار، سبب کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود. از طرفی طبق تحقیقات دیگری که در این بازه زمانی بر روی اطلاعات قیمتی، بازدهی نرخ و میزان رشد شاخص قیمت‌های بازارهای مختلف اعم از سرمایه، ارز، سکه و مسکن انجام شد، مشخص شد که حدود ۵۷ درصد نوسانات شاخص قیمت مسکن، متأثر از شوک‌های به وجود آمده در شاخص قیمت سه بازار رقیب یعنی سرمایه، ارز و سکه است؛ به این معنا که منشأ حداقل نیمی از افت‌وخیزها در بازار مسکن را می‌توان ناشی از تحولات بازارهای موازی دانست. چون هنگامی‌که شاخص کل بورس در کوتاه‌مدت با افزایش قابل‌توجهی همراه شود، انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه سوق پیدا می‌کند که این موضوع منجر به رکود در بخش مسکن می‌شود؛ این در حالی است که در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل‌شده، بر شاخص قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.

جمع‌بندی

همان‌طور که پیش‌تر مطرح شد، افزایش شاخص قیمت بازار مسکن از دو جنبه می‌تواند بر بازار سرمایه تأثیر بگذارد؛ اولین جنبه به این موضوع اشاره داشت که رونق در بازار مسکن می‌تواند تأثیرات منفی در بازار سرمایه بگذارد اما با توجه به اینکه بیشتر کارشناسان اقتصادی بر این باورند که افزایش مبلغ وام مسکن نمی‌تواند در بازار مسکن رونق ایجاد کند، در کوتاه‌مدت بازار سرمایه به‌واسطه این تصمیم دولت تغییر خاصی نمی‌کند؛ البته ممکن است در بلندمدت افزایش مبلغ وام مسکن بتواند رونق مناسبی در بازار ایجاد کند؛ چون از زمان تولید تا بهره‌برداری مسکن حداقل دو سال زمان لازم است و رونق معاملات مسکن به این زودی‌ها بر وضعیت بورس اثر نمی‌گذارد. از طرفی دومین جنبه تأثیرگذاری رونق در بازار مسکن که تأثیر در وضعیت در شرکت‌های بورسی کاشی، فولاد و سیمان است نیز خیلی دچار تغییر نمی‌شود؛ چون همان‌طور که پیش‌تر مطرح شد قیمت محصولات این شرکت‌های بورسی تغییر نکرده است و چون آمار ساخت‌وساز نیز در کوتاه‌مدت افزایش پیدا نمی‌کند، قطعاً وضعیت شرکت‌های بورسی مرتبط با بازار مسکن نیز دست‌خوش تغییراتی قرار نخواهد گرفت اما در پایان ذکر این نکته بسیار حائز اهمیت است که در صورت کاهش نرخ بهره بانکی این امکان وجود دارد که رونق در بازار مسکن و سرمایه ایجاد شود که این موضوع می‌تواند قیمت سهام شرکت‌های بورسی را با تغییراتی جدی مواجه سازد.

آیا از کارگزار خود تخفیف نقدی کارمزد، وام قرض‌الحسنه و یا اعتبار دریافت می‌کنید؟

کارگزاری آگاه به تمام مشتریان خود این خدمات را ارائه می‌کند. برای کسب اطلاعات بیشتر، فرم ذیل را تکمیل نمایید تا با شما تماس بگیریم.

37 پاسخ به “نگاهی به تأثیر افزایش وام مسکن در بازار سرمایه”

  1. reza.kohestani@yahoo.com گفت:

    سلام خیلی جالب بود سپاسگزارم.....آیا بازهم ادامه دارد؟

    ۰
  2. mohamad27 گفت:

    مسکن فعلا دررکود هست وحباب دارد وهر حبابی محکوم به ترکید ن است

    ۰
  3. AG6462 گفت:

    وام مسکن دوبرابرم بشه باز فایده نداره
    وقتی بانک ها که کارشون سرمایه گزاری و ایجاد رونقه تبدیل به بنگاه شدن بایدم اینقدر بازار راکد باشه

    ۰
  4. mesdaghi گفت:

    طبق تحقیقاتی که در این زمینه بر اساس داده‌های آماری سال‌های ۸۸ تا ۹۴ انجام‌شده است، مشخص شد که یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس و شاخص قیمت دلار، سبب کاهش شاخص قیمت مسکن می‌شود" ممکنه منبع رو ذکر کنید سپاسگزار میشم"

    ۰
  5. karimi611 گفت:

    با سلام سیاست دولت دربازار مسکن وسرمایه باعث شده که نقدینگی در دست مردم کم شده واین امر باعث بیکاری شدید در جامعه ورکود ونامیدی در سطج جامعه وفرار مردم از این بازارهاشود درجالی که بها دادن به بازار سرمایه سبب اشتغال وایجا امید می شودو باپول حتی افراد بیکار نیزبا پول کم در بورس می توانندخود را مشغول کنند واین یعنی تزریق پول به بازار سرمایه

    ۰
  6. AG4655 گفت:

    با سلام مطالب مفیدی بود اما بنظرم بایستی این تاثیر بصورت خاص بررسی شود جدای از تاثیر کلی بر روی معاملات مسکن، تاثیر بر روی ساختمان های نوساز (با قابلیت دریافت وام مسکن)و متراژ پایین ( درصد بیشتری از قیمت مسکن که با وام مسکن پوشش داده می شود) بیشتر بررسی شود. متشکرم

    ۰
  7. miladmahtabi1983@gmail.com گفت:

    باسلام
    اوراق مشارکتی که هنگام وام مسکن گرفته میشه عملا درصد سود رو به بیش از ۲۴ درصد می رسونه و کسی نمیتونه این وام رو بگیره....

    ۰
  8. AG5638 گفت:

    سلام
    علت خرید اوراق مشارکت وام مسکن چیه؟ آیا اجباری در کار هست؟

    ۰
  9. Zhina_pr@yahoo.com گفت:

    بسیار جامع و دقیق بود.
    لطفاً در مورد فیلتر نویسی هم مطلب بگذارید.

    ۰
  10. 2063495981 گفت:

    سلام
    آیا واقعا تفاوتی برای شرکت‌های بورسی نمی‌کند؟!

    ۰
  11. AG5442 گفت:

    ممنون از تحلیل خوبتان

    راستش بنظرم مهار یا تحریک بازار مسکن کاملا در دستان دولت است اما نمی شود صرفا این بازار را در نظر گرفت
    افزایش قدرت خرید خریداران مسکن بجای افزایش مبلغ وام ، راه حل بهتر و البته پایدارتری ست
    قدرت خریدی که می تواند با حمایت در بخش های بهداشت یا هدفمندی اخذ مالیات صورت گیرد

    ۰
  12. agah04971 گفت:

    با سلام مطلب خوب و جالبی بود ولی فکر میکنم با توجه به عرضه بیش از دوبرابر تقاضا در بازار مسکن به این زودی ها شاهد تحولات چشمگیر نباشیم

    ۰
  13. Amir04550 گفت:

    سلام
    با توجه به نزدیکی مطالب ارائه شده با موضوع مورد بحث ، خیلی مفید بود.
    سپاس

    ۰
  14. eisazadeh_r@yahoo.com گفت:

    با سلام خوب بود بازار مسکن نیاز به یک برنامه ریزی خوب داره چون وضعش واقعا خرابه

    ۰
  15. Sepideh.ghavidel@gmail.com گفت:

    با سلام و عرض خسته نباشید
    کد سوال ۹۶۰۴۰۱۲ مورخ ۹۶/۰۴/۱۱ در صورت سوال پرسیده شده است که " کدامیک از گزینه های زیر درمورد رونق بازار مسکن و تاثیر آن در بازار سرمایه صحیح است؟‌" در صورتیکه همه جوابها غلط می باشد، امکانش هست بررسی بفرمایید؟
    با سپاس

    ۱
    • Bashgah گفت:

      سلام
      دوست گرامی پاسخ صحیح گزینه ۴ است.
      گزینه ۴: با رونق بازار مسکن در بلند مدت به دلیل افزایش ساخت و ساز، نیاز به مواد اولیه برای ساخت مسکن نیز افزایش پیدا می کند که موجب رونق در بازار سرمایه می شود.

      ۰
  16. a9155145525@gmail.com گفت:

    سلام
    متاسفانه بازار مسکن و بصورت کلی اقتصاد در رکود است و به نظر من یکی از بهترین راهکارها برای رشد اقتصادی از بین بردن سود سپرده گزاری بانک ها میباشد. امیدوارم ...

    ۰
  17. نظری گفت:

    سلام خسته نباشید
    مطلب آموزنده و کاملی بود به نظر می رسد این مطلب رویکرد جدید داشت و به مسائل روز پرداخته بود. به هر حال از نظرات متخصصان آگاه استفاده کردیم.

    ۰
  18. شهباز گفت:

    تا الان از این دید به بازار مسکن نگاه نکرده بودم
    نگاه جالبی بود???

    ۰
  19. fatah05246 گفت:

    با سلام
    به نظر من یکی از دلایل عمده رکود اقتصادی کشور به وضعیت نامناسب بازار مسکن بر می گردد.
    به دلیل رکودی که در بازار مسکن است انبوه سازان و پیمانکاران رغبتی به احداث و تولید مسکن ندارند و همین امر باعث از بین رفتن تعداد زیادی از مشاغل مرتبط با این صنعت شده است. البته دولت مشکل راشناسایی کرده ولی اقداماتشان تا کنون کارساز نبوده چون بسیاری از خانواده ها امکان دریافت وام با این شرایط و نحوه بازپرداخت را ندارند.
    به نظرم تسهیل هر چه بیشتر شرایط دریافت وام و بلند مدت کردن زمان بازپرداخت در کنار کاهش سود بانکی به این امر کمک می کند.

    ۰
  20. 2063495981 گفت:

    پس این مسابقه اینستگرام کجاست؟

    ۰
  21. AG4816 گفت:

    تورمی که در قیمت مسکن در سالهای گذشته ایجاد شده، با درآمد سرانه جامعه هنوز فاصله زیادی دارد.

    ۰
  22. agah52664 گفت:

    با عرض سلام.
    مطالب بسیار مفید و دیدگاهی که داشتید جالب بود.
    نظر دوستان بزرگوار را مطالعه نمودیم.
    امیدواریم بزودی شاهد تغیرات مثبت در کلیه بازارها از جمله بازار مسکن باشیم.

    ۰
  23. AG8383 گفت:

    نزدیک به دو سال است که شرکت های بورسی فعال در بخش مسکن در جا می زنن و نه افزایش قیمتی داشتند و نه سود مجمع خوبی تقسیم کردند.....تجربه نشان داده هست که هر صنعتی در بازه چند ساله درجا می زندد به مانند فنر فشرده می شود و هنگامی این فنر باز می شود که اکثر فعالین بازار جا میمونن...برای افرادی که پورتفوی متنوع دارن و سرمایه انها قابل اهمیت هست حتما یک یل دو سهم پرقدرت این صنعت رو در پورتفوی خود حفظ کنند چرا که وقتی این فنر فشرده باز شد چندین برابر سود بانکی سالیانه نصیب سهامدار خواهد کرد...مگر اینکه تحولات قیمتی روزانه یا هفتگی بازار رصد و ورود به هنگام بشه که معمولا اکثر افراد جا میمونند

    ۰
  24. AG8383 گفت:

    سلام مثل اینکه مشکلی پیش اومده....نظراتی که af5692 در بلاگ میذارن بنام ag8383 ثبت میشه.....میشه پاسخ بفرمایید

    ۰
  25. AG6085 گفت:

    بانک ها و موسسات اعتباری پول و سرمایه چندان توجه ای به کاهش نرخ سود بانکی ندارند و روز به روز بر سود سپرده ها افزوده میشود و دولت بایستی تدبیری خاص اتخاذ کند که مسکن از این رکود خارج شود

    ۰
  26. صباح هاشمیان گفت:

    باسلا- به نظر می رسد که پس از چند سال رکود، وضعیت رونق شرکت های فعال در بخش مسکن شروع بشه

    ۰
  27. AU0902 گفت:

    افزایش شاخص قیمت بازار مسکن از دو جنبه می‌تواند بر بازار سرمایه تأثیر گذار باشه؛ اول رونق در بازار مسکن که تأثیرات منفی در بازار سرمایه میگذارد اما افزایش مبلغ وام مسکن نمی‌تواند در بازار مسکن رونق ایجاد کند،

    ۱
  28. AW3964 گفت:

    در گذشته وقتی بازار مسکن رونق زیادی داشت نقدینگی زیادی رو جذب می کرد که باعث می شد نقدینگی کمتری وارد بورس بشه

    ۰
  29. حسین گفت:

    انشالله رکودوتورم برطرف بشه وبخش مسکن هم رونق رشد پیداکنه

    ۱

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

عدد را وارد کنید: