صحبت‌هایی درباره راه‌اندازی بورس املاک یا بورس مسکن به گوش می‌رسد. عرضه املاک در بورس می‌تواند تا حدودی اوضاع آشفته مسکن را سامان دهد؛ زیرا فرایندهای بورس کالا روشن و شفاف است و قیمت‌ها به صورت دقیق، کارشناسی‌شده و با توجه به میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌شوند. در این مطلب قصد داریم بورس املاک، فرایندها و مزایای آن را به شما معرفی کنیم.
در قانون اساسی بر حق مسکن، به عنوان یک حق اولیه برای شهروندان، تاکید شده است. با این حال، نگاهی به بازار مسکن نشان می دهد که دو عامل اساسی باعث ایجاد بحران در این بازار شده و آن را از هدف نهایی خود دور کرده است:
- مشکل تأمین سرمایه برای ساخت و ساز
- عامل دوم عدم شفافیت در نظام قیمت‌گذاری
بورس املاک چه مزایایی دارد؟
مردم برای خرید یا اجاره خانه به مشاوران املاک مراجعه میکنند. وقتی قیمت را از این مشاوران می‌پرسید اعدادی را می‌شنوید که توضیحی برای آن‌ها وجود ندارد. زمزمه‌های دولت برای راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات از شروع سال ۹۹ به گوش می‌رسد. با راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات می‌توان امیدوار بود که برای این مشکلات، راه حل‌های مناسبی ارائه شود.
یکی از ویژگی‌های بارز بورس کالا، شفافیت در قیمت‌ها است. این ویژگی به خصوص در پروژه‌های بزرگ می‌تواند راه‌گشا باشد. پیشنهاد بورس کالا برای کشف نرخ املاک مطمئنا با توجه به شفافیت قیمت‌ها در این بورس، بهترین تصمیم است. ساز و کار بورس کالا برای انجام معاملات به این صورت است که عرضه‌کننده و خریدار در یک نظام شفاف عرضه و تقاضا به قیمتی منطقی خواهند رسید.
شفافیت قیمت در بورس کالا دو تاثیر مهم بر بازار املاک و مستغلات دارد: اول این که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد و دوم این که شرایط مناسب و معقولی برای خریداران ایجاد می‌کند که در شرایط مناسب و شفاف بتوانند خرید کنند. از این گذشته، بورس کالا قادر است به ابزارهای مناسب برای رشد این بازار، تامین سرمایه و جذب سرمایه‌گذار ارائه دهد.
با تشکیل این بورس شاید بتوان مشکلاتی مانند نبود پیمانکاران و شرکت‌های بزرگ در این صنعت و ساخت و سازهای شخصی و گران و بی‌کیفیت را با ویژگی‌هایی مانند کشف قیمت عادلانه و کارشناسی‌تر و همچنین قوانین بورس کالا در جهت نگاه تخصصی‌تر، برطرف کرد. بخش مسکن بعد از نفت بزرگ‌ترین بخش اقتصادی است و پتانسیل خوبی برای ساماندهی و جلب فعالان اقتصادی دارد. بنابراین راه‌اندازی بورس برای بخش بزرگی از اقتصاد ضروری به نظر می‌رسد.
معاملات مسکن در بورس کالا چگونه انجام می‌شود؟
معاملات املاک و مستغلات در تالار حراج یکجا و املاک بورس کالا انجام می‌شود. معاملات اموال غیر منقول جزو کالاهای پذیرش‌شده در تالار فرعی است. در سری مقالات مربوط به بورس کالا توضیحات کلی در مورد تالار فرعی داده شده است در زیر به این تالار و معاملات املاک و مستغلات در بورس کالا اشاره می‌کنیم.
تالار فرعی: در این تالار معاملات به صورت عرضه یکجا است. کارکردها و مزایای تالار فرعی به شرح زیر هستند:
شرایط لازم برای پذیرش اموال غیرمنقول در تالار فرعی
| شرایط پذیرش اختصاصی اموال غیر منقول | نحوه احراز |
| ارزش ریالی حداقل ۲/۵ میلیارد ریال | بر اساس قیمت کارشناس دادگستری |
| مال مشاع نباشد. | سند رسمی یا تک برگ مالکیت یا پایان کار |
| مال مورد عرضه متنازع فیه (محل دعوی) نباشد. | تعهد و اقرار عرضه‌کننده که ملک محل نزاع کسی نیست. |
| مال به موجب سند رسمی در مالکیت مطق عرضه‌کننده یا عرضه‌کنندگان باشد. (وقفی نباشد) | ارائه سند رسمی یا پایان کار |
| در صورت پذیرش عرضه اموالی که صرفا در قالب عقد اجاره در اختیار دیگری است اجاره‌نامه رسمی افشاء و ارائه گردد. | اقرار عرضه‌کننده و افشاء مفاد اجاره‌نامه |
| اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث اعم از دولتی و غیر دولتی حقی در مورد ملک نداشته باشند یا مورد ادعای آن‌ها نباشد. | اقرار عرضه‌کننده و افشاء مفاد اجاره‌نامه |
نمونه انتشار اطلاعیه عرضه در تالار املاک و مستغلات (عرضه یکجا)
| مشخصات اطلاعیه | توضیحات | مثال موردی |
| نوع سند | سند تک‌برگ یا سند مادر یا گواهی پایان کار | سند تک‌برگ |
| پلاک ثبتی | پلاک ثبتی بخشی از شناسنامه ملک است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طریق آن می‌تواند مشخصات اموال غیر منقول را شناسایی کند. | ۲۴۱۲-۲۴۱۵/۲۸ |
| نشانی ملک | محل یا مکانی که ملک در آن واقع شده است. | تهران-خیابان انقلاب-پلاک ۲۳ |
| نام و شماره شناسه/ملی مالک | ذکر نام مالک مال غیر منقول و همچنین شماره/شناسه ملی مالک با توجه به حقیقی یا حقوقی بودن وی | – |
| نوع کاربری | عبارت است کاربری مسکونی، کشاورزی، تجاری، صنعتی، خدماتی و غیره | مسکونی |
| مساحت عرصه و اعیان به تفکیک | منظور مساحت زمین و ساختمانی است که روی آن بنا می‌شود. | ۴۰ متر مربع-مسکونی |
| مشخصات مستحدثات، ابنیه و تاسیسات | مشخصات اموال غیر منقول از لحاظ فنی، مهندسی و … است. | – |
| قیمت کارشناسی | قیمتی است که توسط کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری تعیین و گزارش کارشناسی مربوطه به پیوست این اطلاعیه (اطلاعیه عرضه) منتشر می‌شود. ضوابط نحوه تعیین کارشناس، توسط هیئت مدیره بورس تصویب می‌شود. (قیمت پایه می‌تواند متفاوت از قیمت پیشنهادی کارشناس باشد) | ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ |
| نماد معاملاتی | نماد معاملاتی کد منحصر به فردی است که برای هر مال غیر منقول ایجاد و معرفی می‌شود. | ESBUBS40P9993-089 |
| نوع معامله | انواع معاملات مجاز غیر منقول | نقدی |
| نوع تسویه | نحوه پرداخت خریدار را مشخص می‌کند. نوع تسویه می‌تواند نقدی/اقساطی باشد. | نقدی/اقساطی |
| مهلت واریز بخش نقدی | سررسید مشخصی پس از روز عرضه است (شامل روز و ساعت) که تا آن زمان خریدار مهلت دارد بخش نقدی را واریز کند. (حداقل ۵ روز کاری و حداکثر ۳۰ روز کاری پس از انجام معامله) | ۳۰ آذر ساعت ۱۶ |
| مهلت تسویه | سررسیدی است (شامل روز و ساعت) که تا آن زمان می‌بایست سند تسویه خارج از پایاپای به همراه مبایعه‌نامه به بورس ارائه شود. (حداقل ۵ روز کاری و حداکثر ۳۰ روز کاری پس از انجام معامله) | ۵ دی |
| مهلت و نحوه تقسیط و وثایق | نحوه قسط‌‌بندی الباقی وجوه پرداختی مشتری (به جز بخش نقدی) به همراه وثایق مرود نیاز و همچنین سررسید ارائه اسناد و مدارک و وثایق به فروشنده توسط خریدار | ۱۲ قسط سه ماهه |
| سررسید تحویل | سررسید تحویل ملک به خریدار توسط فروشنده | ۳۰ دی |
| مهلت و نحوه بازدید | مهلت بازدید و بررسی اموال غیر منقول توسط توسط کمیته عرضه (به پیشنهاد عرضه‌کننده) و با توجه به شرایط خاص مورد معامله و ماهیت دارایی تعیین می‌شود. این مهلت حداقل ۱۰ روز کاری و حداکثر ۳۰ روز کاری است. نحوه بازدید نیز مربوط به الزاماتی است که که متقاضی خرید (به عنوان مثال اخذ معرفی‌نامه از کارگزار خریدار، مراجعه طی ساعات مشخص‌شده برای بازدید و غیره) باید برای باید برای بازدید از موضوع مورد معامله رعایت کند. | ساعت بازدید ۱۳ تا ۱۹ روزهای بازدید ۱۰ تا ۲۵ آذرماه |
| فرم مبایعه نامه | مبایعه‌نامه توافق‌نامه‌ای است که طبق فرمت در ۸ ماده شامل مشخصات طرفین معامله، موضوع مورد معامله، ثمن معامله، شرایط تسلیم موضوع مورد معامله، پیوست‌های قرارداد، نسخ قرارداد و سایر شرایط تنظیم می‌شود که از زمان انعقاد برای طرفین لازم‌الاجرا است. | – |
فرایند انجام معامله در تالار حراج یکجا و املاک
سخن آخر
بورس کالا به دنبال راه‌اندازی بورس املاک به عنوان پنجمین بورس کشور است که هدف آن معاملات دارایی‌های مبتنی بر املاک برای تامین مالی برای این بخش خواهد بود. البته در بخش فیزیکی این بورس آپارتمان هم معامله خواهد شد. همچنین این بورس قصد راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان را نیز دارد. این بورس با بورس املاک و مستغلات متفاوت است چون تنها هدف بورس املاک و مستغلات فروش دارایی‌های مازاد بخش دولتی است.
عرضه املاک در بورس املاک و مستغلات در راستای قانون رفع موانع تولید انجام می‌شود. بر طبق این قانون شرکت‌های دولتی تا پایان امسال فرصت دارند که املاک و دارایی‌های خود را به فروش برسانند و در غیر این صورت با مالیات‌های سنگینی مواجه خواهند شد. شروع عرضه مسکن در بازار فیزیکی بورس کالا با هدف واگذاری اموال مازاد بخش‌های دولتی و عمومی صورت می‌گیرد اما مطمئنا با توجه به قابلیت‌های بورس کالا در طراحی ابزار مالی جدید، ابزارهای تامین مالی مانند اوراق سلف موازی استاندارد می‌تواند در جذب سرمایه برای این بازار موثر باشد.
اگه بتونن در مسیر درستی هدایت کنن هم به نفع دولت هم به سود ملت هست
قیمت ها سطح مشخصی خواهد داشت
از نظر مالیات بر مجموع درآمد هم می تونه بستر مناسبی در خصوص دلالان باشه
با سلام قطعا بورس کالا بازار مفیدی خواهد بود امیدواریم به سرانجام برسد ،هرچه در معاملات شفافیت باشد کمتر شاهد تضییع حقوق مردم خواهیم بود
بنظرم راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان اتفاق خیلی خوبی میتونه باشه که مردم با سرمایه های کم هم بتونن تو بخش مسکن سرمایه گذاری کنن
هر چه هست، بورس املاک و مستغلات اگر موفق به هدایت سرمایه‌های سرگردان به سمت تولید مسکن شده و به تامین مالی بخش مسکن کمک کند، قطعا بازار مفیدی خواهد بود اما؛ در صحبت‌هایی که تاکنون در مورد این بازار شده، هیچ اشاره‌ای به این نکته نشده که چه تضمینی وجود دارد که سرمایه‌های مردم سر از جیب از ما بهتران در نیاورد و سرمایه گذاران برای زنده کردن پول شان، سر از راهروهای دادگاه ها درنیاورند؟ سواستفاده های مالی، اتفاق تلخی است که متاسفانه در این سال ها به کرات رخ داده است.
اگه راه بیفته واقعا عالیه چون حداقل قیمت ها یکم طبیعی تر میشن یه رنج قیمت رو طی میکنند و کسی نمیتونه واسه خودش قیمت رو بالا ببره